1.1. GENEL OLARAK
Kat maliklerinin ana taşınmazlarda ortaya çıkan ortak yönetim sorunlarını dolayısıyla birbirleriyle sıkı ilişki halinde olmaları zorunlu olarak bir teşkilatlanmayı gerektirmektedir. Kanun, “Kat Malikleri Birliği” diyebileceğimiz bu teşkilatın düzenli bir biçimde yönetilmesi için ayrıntılı hükümler getirmektedir. Toplu yapılar bakımından da özel düzenlemeler getirilmiştir. Kat malikleri birliğine bir tüzel kişilik tanınmış değildir. Birliğin yönetimi için iki organ öngörülmüştür: Genel Kurul ve Yönetici.[1]
Yönetimde önce yönetim planı nazara alınacak, yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anlaşmazlık Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlere göre çözülecektir. (KMK .28/f.2)
1.2. GENEL KURUL (KAT MALİKLERİ KURULU)
1.1.1. Oluşması
Kat malikleri kurulu, kat maliklerinden oluşan ve tüzel kişiliği bulunmayan bir kuruldur. Kurul, her bir bağımsız bölüm malikinin katılımı ile oluşmaktadır. Kurulun üyesi olma bakımından bağımsız bölümün niteliği ve arsa payının büyüklüğü herhangi bir önem taşımamaktadır. Kat malikleri kurulunda her bağımsız bölümü bir kat maliki temsil etmektedir. Bağımsız bölüme toplu mülkiyet kuralları çerçevesinde birden fazla kişi birlikte malik ise, bunların kat malikleri kurulunda bir temsilci aracılığıyla temsil edilmesi gerekir (KMK.m.31/f.3, c.1). Bu hüküm dolayısıyla bağımsız bölüme gerek paylı mülkiyet gerekse elbirliği mülkiyeti şeklinde malik olan birden fazla kişi varsa bunların tamamının kat malikleri kuruluna katılması söz konusu olmayıp, sadece belirleyecekleri temsilcileri kurulda yer alabilir. Bu temsilci, bağımsız bölüm maliklerinin içlerinden seçecekleri bir kişi olabileceği gibi, malik olmayan üçüncü bir kişi de olabilir (KMK.m.31/f.2)[1]. Kat malikleri kurulunda yer alacak bağımsız bölüm malikinin fiil ehliyetine sahip olması gerekir. Bağımsız bölüm maliklerinden biri velayet veya vesayet altında ise, onu kurulda yasal temsilcisi temsil eder (KMK.m.31/f.3, c.2). Tüzel kişinin bağımsız bölüm maliki sıfatına sahip olması durumunda da tüzel kişi kurulda yetkili temsilcisi tarafından temsil edilir. Bu durumda temsilci, tüzel kişinin yetkili organı ya da tüzel kişinin yetkili organı tarafından atanan iradi temsilci olabilir.
Kanun, kat malikleri kurulunda yer almayı mülkiyet hakkı sahipliğine bağlı kılmıştır. Bu nedenle, bağımsız bölümden gerek kişisel (örneğin kira sözleşmesi) gerekse sınırlı ayni hak (örneğin oturma, intifa hakkı) sahibi sıfatıyla yararlanan kişilerin kat malikleri kurulunda yer almaları mümkün değildir[2]. Ayan’a göre, kurula sadece kat maliklerinin katılacağına ilişkin bu sistem eleştiriye açıktır. Zira kurulun aldığı kararların çoğunluğu bağımsız bölümü uzun süre kullanan veya bağımsız bölümden uzun süre yararlanan kişisel ya da sınırlı ayni hak sahiplerinin hukuki durumunda değişiklik meydana getirmektedir. KMK.m.22/f.1’de ortak gider, avans borcu ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananların da müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğu düzenlenmiştir. Her ne kadar hükümde kiracının sorumluluğunun ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olduğu ve yaptığı ödemeyi kira borcundan düşeceği belirtilmişse de kiracılar dışındaki devamlı bir şekilde yararlanacak kişilerin sorumluluğu sınırlanmamıştır. Bu kişiler, anataşınmazın yönetimine ilişkin taleplerini ancak bağımsız bölüm maliki aracılığıyla kat malikleri kurulunda ortaya koyabilirler. Bağımsız bölüm malikinin bu talepleri kat malikleri kurulunun gündemine getirmesi zorunlu değildir. Bağımsız bölümü kullanan veya bağımsız bölümden yararlanan kişilerin, malikin bu davranışına karşı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde başvurabileceği bir hukuki imkân bulunmamaktadır. Böyle bir durumda, bağımsız bölüm malikine karşı ancak aralarındaki hukuki ilişkiye dayalı olarak talepte bulunabileceklerdir.
[1] Oğuzman/Seliçi/Oktay Özdemir, s. 679
[2] Ayan, s. 517
[1] Oğuzman/Seliçi/Oktay Özdemir, s. 679
[2] Ayan, s. 517
1.1.2. Kat Malikleri Kurulunun Görev ve Yetkileri
Kat malikleri kurulu, kat mülkiyeti sisteminde temel karar alma organıdır. Anataşınmazın yönetimine ilişkin bütün kararlar kat malikleri kurulunda alınır (KMK.m.27). Bu kararlar, bağımsız bölümün niteliğinin değiştirilmesine, ortak yerlere, yönetim planına, yöneticinin ve denetçinin seçimine ilişkin olabileceği gibi anataşınmaz üzerindeki tasarruf işlemlerine yönelik de olabilir. Kat malikleri kurulunun görevleri sadece yönetime ilişkin değildir. Anataşınmazın kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri, yönetici ve denetçiler arasında çıkan anlaşmazlıklar da kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır (KMK.m.32/f.3). Ortaya çıkan anlaşmazlıklar kat malikleri kurulunda çözülmekle birlikte bağımsız bölüm maliklerinin öncelikle kurula başvurmaları zorunlu olmayıp, doğrudan mahkemeye başvurmaları da mümkündür[4]. Anataşınmaz, kat malikleri kurulunca kanun hükümlerine ve yönetim planına göre yönetilmektedir. Bu nedenle kurul, hangi konuda olursa olsun yönetime ilişkin alacağı kararlarda kanunun emredici hükümlerine ve bütün kat malikleri için bağlayıcı nitelik taşıyan yönetim planına uygun hareket etmek zorundadır (KMK.m.32/f.1). Kat malikleri kurulunun gerek yönetime gerekse kat malikleri, yönetici ve denetçiler arasında çıkan anlaşmazlıklara ilişkin vereceği kararlar bütün kat malikleri, külli ve cüzi halefler, yönetici ve denetçiler, intifa ve oturma hakkı sahipleri ve kiracılar açısından bağlayıcı niteliktedir (KMK.m.32/f.2)
1.3. KAT MALİKLERİ KURULUNUN TOPLANMASI
1.3.1. Genel Olarak
Kat Mülkiyeti Kanunu kat malikleri kurulunun gerçekleştirecekleri toplantıları olağan toplantı ve olağanüstü toplantı olmak üzere ikili bir ayrım yaparak düzenlemiştir. Toplantının türüne göre toplantı çağrısında bulunacak kişiler, toplantı çağrı usulü, toplantı zamanı ve toplantıda uyulacak esaslar bakımından farklı hükümler öngörmüştür. Toplantıda alınan kararların hukuken beklenen etkiyi ortaya çıkarması için, o toplantı için öngörülen usul ve esasların yerine getirilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde toplantıda alınan kararların kat malikleri tarafından KMK.m.33 çerçevesinde iptalinin talep edilmesi mümkün olacaktır.
1.3.2. Olağan Toplantı
Kat malikleri kurulunun, kanunda veya yönetim planında önceden açıkça gösterilen zamanlarda gerçekleştirdiği toplantıya, “olağan toplantı” denilmektedir. KMK.m.29/f.1’de kat malikleri kurulunun karar alabilmesi için belirli zamanlarda olağan toplantısını yapması öngörülmektedir. Bu hükme göre, kurul, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda toplanır (KMK.m.29/f.1). Yönetim planında olağan toplantının yeri ve zamanı açıkça belirtilmelidir. Örneğin, birden fazla kurul toplantısı yapılacaksa kurul toplantısının her yılın Haziran ayının ilk Pazar günü saat 13.00’de ve Şubat ayının ilk Pazar günü saat 13.00’de zemin kattaki yönetici odasında yapılacağının yönetim planında gösterilmesi yeterlidir. Yönetim planında sadece toplantının yapılacağı ay belirtilmiş, zamanı ve yeri belirtilmemişse yer ve zaman önceden kat maliklerine bildirilmelidir. Yönetim planında kat malikleri kurulunun toplanma zamanına ilişkin böyle bir hüküm yoksa kurul, her takvim yılının ilk (ocak) ayı içinde toplanır (KMK.m.29/f.1). Bu halde toplantının yapılacağı yer ve zaman kat maliklerine önceden bildirilmelidir. Yönetim planındaki kat malikleri kurulunun olağan toplanma zamanına yönelik yer alan hükümler bağlayıcı nitelik taşımaktadır. Bu nedenle, kurulun yönetim planında gösterilen zamanlar dışında olağan toplantı usullerine göre aldığı kararlar geçersiz olacaktır[5]. Belirlenen zaman dışında alınan kararlar aleyhine kat malikleri iptal davası açma yoluna başvurabileceklerdir. Önemle belirtmek gerekir ki, yönetim planında veya yasada belirtilen zamanda (ocak ayında) yapılmayan toplantıyı olağan toplantı olarak kabul etmek mümkün değildir. Bu toplantılar için olağanüstü toplantının yapılması usulüne uygun hareket etmek gerekir. Örneğin her yılın Haziran ayının ilk Pazar günü saat 13.00’de yapılması gereken toplantı Temmuz ayında yapılacaksa KMK.m.29/f.2’ye uygun hareket etmek gerekir[6]. Olağan toplantıya çağrı usulü bakımından, olağanüstü toplantı için öngörülmüş olan usule uyulabileceği gibi toplantının ilan tahtasında bildirilmiş olması da yeterlidir[7]. Toplantı bildiriminde birinci toplantıda yeter sayı sağlanamaması halinde ikinci toplantının nerede ve ne zaman yapılacağı da kat maliklerine duyurulacaktır (KMK.m.29/f.3). İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak süre yedi günden az olamayacağı gibi on beş günden fazla da olamaz (KMK.m.29/f.3, m. 30/f.2).
1.3.3. Olağanüstü Toplantı
Kat malikleri kurulu, yukarıda belirtilen olağan toplantısı dışında önemli bir sebebin ortaya çıkması durumunda olağanüstü de toplanabilir. Önemli sebeplere yöneticinin görevden ayrılması, anayapıda çok masraf gerektiren bir onarım işinin ortaya çıkması veya hukuki nedenler dolayısıyla belirli kararların alınması örnek gösterilebilir. Olağanüstü toplantının yapılmasını yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri isteyebilir (KMK.m.29/f.2). Bu hüküm dolayısıyla her bir kat malikinin tek başına olağanüstü toplantıyı talep edebilmesi mümkün olmadığı gibi, toplantının yapılması için mahkemeye başvurması da mümkün değildir. Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırma yöneticinin görevi olduğu için (KMK.m.35) denetçi ve üçte bir oranındaki kat maliki olağanüstü toplantı taleplerini yöneticiye iletecekler ve toplantıya çağrıyı yönetici gerçekleştirecektir. Yönetici bu talebe rağmen kurulu toplantıya çağırmazsa denetçi veya üçte bir kat maliki toplantı çağrısında bulunabilecektir. Arpacı’ya göre, “yöneticinin talebe rağmen kurulu olağanüstü toplantıya çağırmaması halinde, talepte bulunanların nasıl hareket edeceğine ilişkin Kanun’da bir hüküm bulunmamaktadır. Böyle bir durumda, iki farklı usul izlenebilir. Birinci usul, toplantı talebinde bulunanların toplantı çağrısında da bulunmaya yetkili olduğunun kabulüdür. İkinci usul ise, derneklerin olağanüstü toplantıları için öngörülen “Yönetim kurulu, genel kurulu toplantıya çağırmazsa; üyelerden birinin başvurusu üzerine, sulh hakimi, üç üyeyi genel kurulu toplantıya çağırmakla görevlendirir” hükmüne benzer şekilde, başvuru üzerine hakim talepte bulunanlardan birini kurulu toplamakla görevlendirebilir. Aynı uygulamanın yöneticinin bulunmadığı durumlar içinde geçerli olduğu kabul edilmelidir. Zira KMK.m.34/f.2’ye göre anagayrimenkulde sekizden az bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunlu değildir. Böyle bir olasılıkta da, olağanüstü toplantı çağrısı için aynı usullerin izlenmesi mümkündür.”[8]
Olağanüstü toplantı, olağan toplantı gibi belirli bir zamanda yapılmadığı için toplantının sebebi, yeri ve zamanı kat maliklerine bildirilmelidir. KMK.m.29/f.2’ye göre, olağanüstü toplantının yapılacağı tarih, toplantının yapılacağı tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine bildirilir. Yapılacak bildiri kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrıyla veya taahhütlü mektupla gerçekleştirilir. Bu usuli işlemlere uygun hareket edilmemesi durumunda kat malikleri toplantıda alınan kararların iptalini mahkemeden talep edebilirler.
1.3.4. Toplantı Yeter Sayısı
-Birinci Toplantı Yeter Sayısı
Kat malikleri kurulu olağan ve olağanüstü toplantıda, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır (KMK.m.30/f.1). Kanun, toplantı yeter sayısı bakımından pay ve paydaş çoğunluğunu (çifte çoğunluğu) aramaktadır. Buna göre, bağımsız bölüm maliklerinin yarısından fazlasının toplantıda hazır bulunması yeterli olmayıp, ayrıca toplantıda hazır bulunan bu kat maliklerinin arsa payı bakımından da toplam arsa payının yarısından fazlasına sahip olması gerekir. Bir kişi birden fazla bağımsız bölüme malik ise, toplantı yeter sayısının “kat maliki sayısına ilişkin çoğunluğunun belirlenmesi bakımından her bağımsız bölümü için ayrı ayrı hesaba katılmamalı ve tek kişi olarak kabul edilmelidir[9]. Aksi takdirde bağımsız bölümlerin yarısından fazlasına sahip olan kat maliki arsa payının da yarısından fazlasına sahip ise anataşınmazın yönetimine ilişkin kararları tek başına alabilecektir. Bu durum ise, Kanun’un kat malikleri kurulunun oluşumunu öngören hükümlerinin amacına aykırı olacaktır. Birden fazla bağımsız bölüme sahip kat maliki, yeter sayının belirlenmesinde tek bir kişi gibi dikkate alınmakla birlikte, arsa payı çoğunluğunun belirlenmesinde ise sahip olduğu arsa paylarının tamamı dikkate alınacaktır. Kanun’da öngörülen toplantı yeter sayısının nispi emredici nitelikte olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle, yönetim planında yer alacak düzenleme ile yeter sayı ağırlaştırılabilir. Ancak söz konusu yeter sayının azaltılmasına ilişkin bir düzenleme yapılması mümkün değildir.
-İkinci Toplantı Yeter Sayısı
Gerek olağan gerekse olağanüstü toplantı için öngörülen toplantı yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Kanun, ikinci toplantı için özel bir toplantı yeter sayısı belirlememiştir. Bu nedenle, ikinci toplantıda pay ve paydaş çoğunluğu aranmaksızın toplantıya katılan kat malikleri ile ikinci toplantı yapılacaktır. Toplantı yeter sayısının sağlanmasına rağmen özel karar nisabının arandığı durumlara ilişkin karar yeter sayısı sağlanamamışsa o konular hakkında karar alınamamalıdır.[10]
Ertaş’a göre ise, ikinci toplantıda herhangi bir toplantı yeter sayısının aranmayacağı kuralı, olağan kat malikleri kurulu toplantıları için geçerli sayılmalıdır. Olağanüstü kurul toplantılarında ikinci toplantılar için de pay ve paydaş çoğunluğu aranmalıdır.[11]
- 4. KURULDA OY KULLANMA
- Genel Olarak
Kat malikleri kurulunun iradesi, kat maliklerinin bireysel iradelerinin birleşiminden oluşmaktadır. Kat malikleri, kurulun bu ortak iradesinin oluşmasına kurulda oy kullanma yoluyla katılırlar. İradenin oluşması açısından maliklerin katılımı gerektiği için oy kullanma hakkının devredilmesi veya bu haktan önceden feragat edilmesi mümkün değildir.[12] KMK.m.31 hükmü kat malikleri kurulundaki oylamalara katılma esaslarını düzenlemektedir. Her kat maliki sahip olduğu arsa payının büyüklüğüne veya bağımsız bölümün niteliğine bakılmaksızın tek oy hakkına sahiptir (KMK.m.31/f.1). Bir kişi anataşınmazdaki birden fazla bağımsız bölümün maliki ise her bağımsız bölümü için ayrı ayrı oy hakkı bulunmaktadır. Kanun, diğer kat maliklerinin çıkarlarının korunması ve bir kişinin yönetime hâkim olmasını engellemek için bu kurala sınırlama getirmiştir. KMK.m.31/f.2’ye göre, bir kişi birden fazla bağımsız bölüme malikse, onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Örneğin 18 bağımsız bölümün olduğu bir anataşınmazda kişi 8 bağımsız bölümün maliki ise kat malikleri kurulunda 6 tane oy kullanabilir. Bu kişinin kullanacağı oylar hesaplanırken kesirler dikkate alınmayacaktır (KMK.m.31/f.2). Örneğin 14 bağımsız bölümün bulunduğu bir anataşınmazda 6 bağımsız bölümün maliki olan kişi 4 oy hakkına sahiptir.
- Temsilci Aracılığıyla Oy Kullanma
Kat malikleri kurulunda maliklerin oylarını bizzat kullanmaları zorunlu değildir. Oyun yetkili temsilci aracılığıyla da kullanılması mümkündür (KMK.m.31/f.4). Bu temsilci, diğer kat maliklerinden birisi olabileceği gibi kat maliki olmayan üçüncü bir kişi de olabilir. Kanun birden fazla bağımsız bölüme sahip bir kat malikinin kullanabileceği oy sayısı bakımından sınırlama getirdiği gibi bir kişinin temsil edebileceği bağımsız bölüm maliki sayısı bakımından da sınırlama getirmiştir. KMK.m.31/f.4’e göre bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere temsilci tayin edilemez. Bu hükme göre, bir kişi tüm oyların yüzde beşini kullanabilecek şekilde temsilci tayin edilebilecektir. Bu konuda dikkat edilmesi gereken nokta, Kanun’un temsili kat maliki sayısı ile değil de oy sayısı ile sınırladığıdır. Bu nedenle, temsilci, birden fazla bağımsız bölüme sahip kişiyi temsil edecekse hem kullanacağı oy sayısı hem de temsil edeceği kişi sayısı bakımından sınırlamaya tabi olacaktır. Kırk ve daha az sayıdaki bağımsız bölümün bulunduğu kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kat malikini temsil edebilir (KMK.m.31/f.4). Kırktan fazla bağımsız bölüme sahip olan yapılarda ise, yüzde beşlik oy sınırına dikkate edilmesi koşuluyla bir kişinin kurulda ikiden fazla kişiyi temsil etmesi mümkündür. Örneğin, 60 bağımsız bölümün bulunduğu anataşınmazda oy sayısının yüzde beşi üç olduğu için vekil ancak üç kişiyi temsil edebilecektir. Böyle bir durumda, temsil edilecek kişi üçten fazla bağımsız bölümün maliki ise aynı temsilci aracılığıyla sadece üç oy kullanabilecektir. Diğer oylarını kullanmak için başka birisini temsilci olarak tayin etmesi gerekecektir. Bazı durumlarda ise, kat malikinin oylarını temsilci vasıtasıyla kullanması yasal bir zorunluluk olarak ortaya çıkmaktadır. Bağımsız bölümün malikinin, ayırt etme gücünden yoksun olması veya küçük veyahut kısıtlı olması halinde oyunu onun yerine yasal temsilcisi kullanacaktır (KMK.m.31/f.2). Küçüklerin oyunu velayet hakkına sahip olan ana ve babası, kısıtlıların oyunu ise vasisi kullanacaktır. Vasinin oy kullanacağı konu TMK.m.462/b.1, 3 ve 8’de sayılan durumlardan birine ilişkinse vasinin oy kullanmak için ayrıca vesayet makamından da izin alması gerekir. Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa bunların tamamının kat malikleri kuruluna katılması söz konusu olmayıp, sadece belirleyecekleri temsilcileri kurulda yer alabilir. Bu temsilci maliklerin içlerinden birisi olabileceği gibi, malik olmayan üçüncü bir kişi de olabilir (KMK.m.31/f.2). Temsilci onlar adına kurulda oyu kullanır. Kat maliki ile temsil edilecek kişi arasındaki temsil ilişkisine hangi şeklin uygulanacağı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmemiştir. Bu nedenle, bu konuda Türk Borçlar Kanunu’nun temsile ilişkin genel hükümleri uygulanmalıdır. Türk Borçlar Kanunu’nda temsil yetkisinin verilmesi bakımından kural olarak herhangi bir şekil şartı öngörülmediği dikkate alınırsa sözlü olarak verilen temsil yetkisi de yeterli olmalıdır[13]. Ancak kararların alınmasından sonra ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçmek için temsil yetkisinin temsilciye maliki kurulda temsil etmeye yetkili kıldığını belirtir şekilde yazılı verilmesi uygun olacaktır.
- 5. KAT MALİKLERİ KURULUNUN KARAR YETER SAYILARI
- Ana Kural
Kat malikleri kurulunda, kural olarak, arsa paylarının büyüklüğü dikkate alınmadan toplantıya katılan maliklerin sayı itibariyle oy çokluğuyla karar alınmaktadır[14]. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu, paylı mülkiyetin özel bir görünümü olarak kabul edilen kat mülkiyeti sisteminin oluşturulmasındaki amacı da dikkate alarak birtakım kararların alınması bakımından özel karar yeter sayıları düzenlemiştir. Bu özel karar yeter sayıları, arsa payı ve paydaş çoğunluğu (çifte çoğunluk), beşte dört çoğunluk ve oybirliği şeklinde sınıflandırılabilir. Kanun koyucu, öngörülen özel karar yeter sayılarının emredici nitelikte olup olmadığını bazı maddelerde açıkça düzenlemiştir. Örneğin, KMK.m.25’te kat mülkiyetinin zorunlu devrinin mahkemeden talep edilebilmesi için diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesi aranmaktadır. Ancak hükümde bu özel karar yeter sayısının aksi kararlaştırılmış olmadıkça uygulanacağı da açıkça belirtilmektedir. Kanun koyucunun bu şekilde aksinin kararlaştırılmasının mümkün olduğunu açıkça belirttiği haller dışında kalan özel karar yeter sayılarına ilişkin hükümler mutlak emredici niteliktedir. Bu nedenle, özel karar yeter sayılarına ilişkin bu hükümlerin yönetim planında yer verilecek düzenleme ile aksinin kararlaştırılması mümkün değildir. Örneğin, KMK.m.42/f.1 ortak yerlerde yenilik ve ilaveler yapılmasının arsa payı ve paydaş çoğunluğu ile karar alınmasıyla mümkün olduğunu düzenlemiştir. Kat malikleri hazırlayacakları yönetim planında bu yenilik ve ilavelerin yapılması için sadece oy çokluğu ile karar alınmasını kararlaştıramayacakları gibi, bu kararın oybirliği ile alınmasını da kararlaştırılamazlar. Yönetim planında bu yönde yer alacak düzenlemeler TBK.m.27 çerçevesinde kesin hükümsüzlük yaptırımına tabi olacaktır.
- Arsa Payı ve Paydaş Çoğunluğu (Çifte Çoğunluk) Aranan Kararlar
Arsa payı ve paydaş çoğunluğunun arandığı kurul kararlarında, kararın alınabilmesi için bağımsız bölüm maliklerinin yarısından fazlasının olumlu oy vermesi yeterli değildir. Ayrıca olumlu oy kullanan bağımsız bölüm maliklerinin arsa payları toplamının da toplam arsa payının yarısından fazlasını oluşturması gerekir. Kanun’un sistematiğine göre, kat malikleri kurulunun arsa payı ve paydaş çoğunluğu ile alabilecekleri kararlar şu şekilde sıralanabilir:
a) Kat mülkiyetinin zorunlu devri için dava açılması (KMK.m.25): Kat maliklerinden biri Kat Mülkiyeti Kanunu dolayısıyla kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, diğer kat malikleri, o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine arsa payları oranında devredilmesini mahkemeden talep edebilirler. Mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla vereceği karara bağlıdır.
b) Yöneticinin atanması (KMK.m.34/f.4): Yönetici, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğun vereceği kararla atanır.
c) Yönetimin denetlenmesi (KMK.m.41/f.3): Kat malikleri kurulu, yöneticinin görevlerini yerine getirip getirmediğini devamlı olarak denetleme yetkisine sahiptir. Ancak kat malikleri kurulu denetim işinin denetçiler tarafından yapılmasına da karar verebilir. Bu amaçla kat malikleri kurulu kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla bir denetçi veya üç kişilik bir denetim kurulu seçebilirler.
d) Ortak yerlerde faydalı yenilik ve ilaveler yapılması (KMK.m.42/f.1): Ortak yerlerin düzgün veya kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
e) Engellilerin yaşamı için zorunluluk gösteren proje tadilinin yapılması (KMK.m.42/f.2): Özürlülerin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. Toplantının bu süre içerisinde yapılamaması veya tadilat talebinin belirtilen çoğunlukla kabul edilmemesi durumunda nasıl bir yol izlenmesi gerektiği de söz konusu fıkrada düzenlenmiştir.
f) Isı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin değiştirilmesi (KMK.m.42/f.3): Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme (toplam inşaat alanı iki bin metrekareden az olan binalarda) veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
1.5.3 Kat Maliklerinin 4/5 Çoğunluğu ile Alınabilecek Kararlar
a) Ortak yerlere ilişkin bazı işlerin yapılması (KMK.m.19/f.2): Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kanun koyucu, KMK.m.19/f.2’de belirtilen nitelikteki işlerin ortak yerlerde yapılması bakımından kat maliklerinin yazılı rızasını yeterli görmüştür. Dolayısıyla bu konunun kat malikleri kurulunda görüşülmesi ve karara bağlanması zorunlu değildir. Zorunluluk olmamakla birlikte, KMK.m.19/f.2 kapsamındaki bir iş kat malikleri kurulu toplantısında gündeme alınırsa, karar yeter sayısı kat maliklerinin beşte dördünden oluşacaktır. Kurulun bu yönde aldığı karar da yazılı rıza olarak değerlendirilecektir. Bu kararın alınması için toplanan kat malikleri kurulunda, bu karara özgü olarak toplantı yeter sayısı aranmayacaktır. Zira Kanun, bu kararın kat malikleri toplanmadan dahi alınmasını mümkün kılmıştır.
b) Yönetim planının değiştirilmesi (KMK.m.28/f.3): Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Yönetim planının değiştirilmesine ilişkin karar yeter sayısı Yargıtay’a göre emredici niteliktedir. Bu nedenle, Kanun’un öngördüğü karar yeter sayısının azaltılmasına veya artırılmasına ilişkin yönetim planında yer alacak düzenlemeler Kanun’a aykırıdır.
1.5.4. Kat Maliklerinin Oybirliği ile Alınabilecek Kararlar
Kat maliklerinin oybirliğinin arandığı kurul kararlarında, kararın alınabilmesi için bağımsız bölüm maliklerinin tamamının olumlu oy kullanması gerekir. Kat maliklerinin tamamının katılmadığı ancak toplantı yeter sayısının oluştuğu bir toplantıda, toplantıya katılanların tamamının olumlu oy vermesi kararın alınabilmesi için yeterli olmayacaktır. Kanun’un sistematiğine göre, kat malikleri kurulunun oybirliği ile alabilecekleri kararlar şu şekilde sıralanabilir:
a) Mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümün özgüleme amacının değiştirilmesi (KMK.m.24/f.2): Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
b) İnşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda ferdi ısıtma sistemine geçilmesi (KMK.m.42/f.3): Toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır.
c) Yeni bağımsız bölüm ilavesi yapılması (KMK.m.44): Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında KMK. 24. maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi halinde mümkündür.
d) Anagayrimenküle ilişkin tasarruf işlemlerinin yapılması (KMK.m.45): Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi tasarruf işlemleri kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.
e) Önemli işlerin yapılması (KMK.m.45): Anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.
[1] Oğuzman/ Seliçi/ Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku s.354
[2] Oğuzman/Seliçi/Oktay Özdemir, s. 679
[3] Ayan, s. 517
[4] Ayan, s. 519; Yarg. 5. HD., T. 28.01.1985, E. 1985/529, K. 1985/835 “Hakimin müdahalesini isteyebilmek için önce kat malikleri kuruluna başvurulması zorunluluğunu öngören bir hüküm bulunmamaktadır
[5] Ayan, s. 378
[6] Yarg. 18. HD., T. 26.06.2014, E. 2014/8333, K. 2014/11444 “Yönetim planının 10. maddesine göre kat malikleri kurulunun her yılın Nisan ve Ekim aylarında toplanacağı belirtilmiştir. Yönetime ait karar defteri incelendiğinde toplantının … Ocak ayında yapılacağına dair bir kat malikleri kurulu kararı olmadığı anlaşılmıştır. Bu nedenle, 17.01.2013 günlü toplantı olağanüstü kat malikleri toplantısı niteliğindedir”
[7] Oğuzman/Seliçi/Oktay Özdemir, s. 677.
[8] Arpacı, s. 119
[9] Arpacı, s. 141
[10] Yarg. 18. HD., T. 28.10.2014, E. 2014/10996, K. 2014/15010
[11] Ertaş, Şerh, s.477
[12] Arpacı, s. 89
[13] Arpacı, s. 104
[14] Oğuzman/Seliçi/Oktay Özdemir, s. 678
