1. TANIMI
Uygulamada yaygın olarak karşımıza çıkan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Borçlar Kanunu’nda özel olarak düzenlenmiş bir sözleme değildir ve bu sebeple Türk Borçlar Kanunu’nda bir tanımı bulunmamaktadır. Bu sebeple, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tanımını yapabilmek için tarafların karşılıklı olarak borç ve yükümlülüklerinin incelenmesi gerekir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olan eser sözleşmesi ve satım sözleşmesinin unsurlarını birlikte taşımakta olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tarafların edimi dikkate alınarak, “arsa sahibinin; arsanın belirli paylarının mülkiyetini, yüklenicinin arsa üzerine inşa edeceği binanın belirlenen bağımsız bölümlerinin teslimi karşılığında yükleniciye devretmeyi taahhüt etmesi” şeklinde tanımlayabiliriz. Yani arsa maliki yükleniciye karşı maliki olduğu arsanın belli paylarını devir borcu altına girerken, yüklenici taraf da inşa edeceği yapıdaki belirli bağımsız bölümlerin arsa malikine teslim borcu altına girmektedir.[1]
2. UNSURLARI
Yaptığımız tanımlama üzerine inşaat sözleşmesinin unsurlarını; arsa sahibinin belirli paylarının mülkiyetini devir borcu altına girmesi ve yüklenicinin de inşa ettiği bağımsız bölümleri teslim borcu altına girmesi olarak iki ana konu başlığı altında inceleyebiliriz.
a) Arsa Sahibinin Belirli Paylarının Mülkiyetini Devir Borcu Altına Girmesi
Arsa sahibi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsanın belirli paylarını yükleniciye devir borcu altına girmektedir. Arsa sahibinin arsa paylarının mülkiyetinin devri, yüklenici tarafından inşa edilecek binadaki belirlenen bağımsız bölümlerin arsa sahibine teslimini oluşturmaktadır. Arsa paylarının mülkiyetinin devri yüklenici tarafından imal edilecek binadaki bağımsız bölümlerin arsa sahibine tesliminin karşılığını oluşturmakla birlikte, arsa sahibinin borcuna neden teşkil edecek arsanın sözleşmenin konusunu oluşturan inşaatın yapımına da uygun olması gerekmektedir[2]. Taşınmazda mevcut olan maddi ve hukuki imkansızlıklar nedeniyle inşaatın yapılması mümkün değilse, arsa sahibinin sözleşmeye uygun olarak borcunu yerine getirmesinden bahsedilmesi abesle iştigal olacaktır.
b) Yüklenicinin İnşa Ettiği Bağımsız Bölümleri İnşa ve Teslim Borcu Altına Girmesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin diğer tarafı olan yüklenici, sözleşmeye uygun olarak arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine binayı imal etme ve imal edilen binadaki belirlenen bağımsız bölümlerin arsa sahibine teslimi borcu altına girmektedir. Zira, yüklenicinin borcu sadece arsa malikine verilecek olan bağımsız bölümlerin tesliminden ibaret değildir, aynı zamanda bütünlük arz eden bir bina inşa etmesi de gerekmektedir.[3]
Ayriyeten, yüklenicinin binayı ve arsa sahibine teslim edilecek bağımsız bölümleri fiili olarak tamamlaması ve teslim etmesi borcundan tamamen kurtulduğu anlamına gelmemektedir. Yüklenici tarafından inşa edilen binadaki bağımsız bölümlerin Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun bir şekilde ve sözleşmedeki koşullara uygun olarak inşaatı tamamlaması gerekmektedir.
Yüklenici tarafından imal edilen yapıdaki bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti sıfatına haiz olması halinde yüklenicinin borcunu yerine getirdiği kabul edilmelidir.[4]
c) Tarafların Anlaşması
TBK m.1’de “Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamasıyla kurulur. İrade açıklaması, açık veya örtülü olabilir.” denilmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin iki tarafa borç yükleyen karşılıklı edimli sözleşme olduğu göz önüne alındığında, tarafların sözleşme konusu ve şartları üzerinde iradelerinin birleşmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki sonuç doğurması bakımından zorunluluk arz etmektedir. Arsa sahibi gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişiliğe de sahip olabilir. Arsa sahibi tek bir kişi olabileceği gibi bir çok kişiden de oluşabilir. Nitekim Yargıtay, inşaata konu arsada el birliği veya paylı mülkiyet söz konusu ise, mezkur arsaya ilişkin yapılacak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin önemli iş niteliğinde olduğunu kabul etmektedir. Bu sözleşmenin önemli iş olarak kabul edilmesi, sözleşme imzalanırken tüm pay sahiplerinin bu akde rıza göstermesi gerektiği sonucunu ortaya koymaktadır.[5]
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, sözleşmenin taraflarından olan arsa sahibi ve yüklenicinin anlaşmasına bağlı olması nedeniyle rızai bir sözleşme olarak kabul edilir.[6]
3. HUKUKİ NİTELİĞİ
a) Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşme Olma Niteliği
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde sözleşmenin iki tarafı da karşılıklı olarak hem borçlu hem alacaklı sıfatındadır. Şöyle ki, arsa sahibi belirli arsa paylarının mülkiyetini yüklenciye devretmek, yüklenicinin ise inşaatı tamamlayarak kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etme borcu yüklenmiştir. Arsa sahibinin de yüklenicinin de karşılıklı olarak alacaklı ve borçlu olması nedeniyle bu sözleşmeler tam iki taraflı sözleşmelerdir.
b) Karma Sözleşme Olma Niteliği
Karma sözleşme; kanunlarda düzenlenen çeşitli sözleşme tiplerine ilişkin öğelerin, kanunda öngörülmeyen şekilde bir araya gelmesiyle oluşan sözleşmelerdir. Bu tanımdan hareketle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibi tarafından yapılan işleme taşınmaz satım sözleşmesi hükümleri, yüklenici tarafından yapılan hukuki işleme ise eser sözleşmesi hükümleri uygulanacağından, tarafların karşılıklı edimleriyle bu iki sözleşme hükümleri birleşerek karma bir sözleşme meydana gelmektedir.[7]
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, bu sözleşmeyi oluşturan taşınmaz satımı ile eser sözleşmesine ilişkin hükümleri kıyas yolu ile uygulanacak olup bu hükümlerin uygulanmasında anlaşmazlık olması halinde, sözleşmenin amacı ve tarafların karşılıklı istek ve arzuları dikkate alınarak hakkaniyete uyar bir şekilde hareket edilecek olup gerekirse Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerinin uygulanması yoluna gidilecektir. Bundan da bir sonuç elde edilemezse örf ve adet hukukuna bakılacak, bundan da bir sonuca çıkmaması durumunda hakim tarafından TMK m. 1 uyarınca hukuk kuralı yaratılacaktır.[8]
c) Tapu Kütüğüne Şerh Edilebilir Olma Niteliği
APKİS’in tapuya şerh edilmesi, TMK 1009. Maddesinde açıkça düzenlenmiştir.
“Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.”
Söz konusu düzenleme ile, tapuda yer alan şerhe rağmen arsa sahibi arsasını 3. Kişiye devrettiği takdirde, yüklenici sözleşmeden doğan haklarını yeni malike karşı da ileri sürebilecektir.[9]
4. SÖZLEŞMENİN GEÇERLİLİK ŞEKLİ
Her ne kadar kat karşılığı inşaat sözleşmesi bir yönüyle TBK. m.470’de düzenlenen eser sözleşmeleri kapsamında ele alınsa da şekil şartları bakımından eser sözleşmelerinden farklı bir nitelik göstermektedirler. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi karma nitelikli bir akittir ve bu sebeple kanunda düzenlenmiş farklı sözleşmelere dair unsurları aynı anda barındırmaktadır.[10] Yüklenici bir inşaat yapıp belli bağımsız bölümleri arsa sahibine devretmeyi üstlenirken, arsa sahibi de arsa payının belli bir bölümünü yükleniciye devretmeyi üstlenir. Yüklenicinin edimi göz önüne alındığında bir inşaat sözleşmesinin yapıldığı ve herhangi bir şekil şartının aranmayacağı açıkken, arsa sahibinin borcu açısından taşınmazın mülkiyetini nakil borcunu doğuran sözleşmelerden olduğu görülmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kanun tarafından düzenlenmemiş bulunmaktaysa da kanunlarda taşınmaz mülkiyetinin devrinin tapuda tescil yoluyla ve satış vaadinin noter kanalıyla yapılması gerektiği belirtilmiştir. Taşınmazın mülkiyetini nakil borcunun doğuran sözleşmeler TMK. m.706, TBK m. 237 ve Tapu Kanunu m.26 uyarınca resmi biçimde yapılması gereken akitlerdendir.[11] Bu bağlamda, şekil şartı emredici bir mahiyettedir ve sözleşmenin şekil şartına uyup uymadığı mahkeme tarafından re’sen incelenmesi gereken bir husustur.[12] TBK. m.11/2 uyarınca kanun tarafından öngörülen şekil şartlarına uymayan sözleşmeler hukuken geçersizdir. Yargıtay 15. HD. 08.05.1996 tarihli kararında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin karma sözleşme olduğu için arsa malikinin devredeceği arsa payı yönünden resmi şekle tabii olduğunu ve resmi şekil şartına uyulmaması halinde bu sözleşmenin geçersiz olacağına karar vermiştir.[13] Yargıtay 15. HD. tarafından da belirtildiği üzere “Eser sözleşmelerinin yapımında yasa koyucu tarafları bir şekil şartına bağlı tutmadığı halde, taşınmazın tamamı veya bir bölümünün satışında veya vaadinde belli bir şekle uymaya mecbur etmiştir. Bu nedenle belli bir payın yükleniciye devrini de içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde yapılması zorunludur. (BK.213, MK. 634, Noterlik Kanunu 60. madde)”. sözleşmenin şekil şartına uymaması nedeniyle geçersiz sayılması halinde taraflar o ana kadar ifa edilen edimleri sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri isteme hakkına sahiptirler.[14]
Şekil şartına aykırı biçimde düzenlenmiş bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi kural olarak geçersizdir. Ancak taraflar karşılıklı olarak üzerlerine düşen yükümlülükleri yerine getirmiş ve edimlerini ifa etmişlerse, sözleşmenin şekil açısından gerekli şartları sağlamadığı gerekçesiyle geçerli olmadığının savunulabilmesi dürüstlük kuralı uyarınca mümkün değildir. Yargıtay 15. HD. 20.11.1998 tarihli kararında “Geçersiz akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince arsa sahibi davalı yükleniciye bir kısım pay geçiriminde bulunmuş ve davalı da aynı sözleşmeye göre inşaatı yapmış olmakla, karşılıklı ve kısmen ifa edilen edimler nedeniyle tarafların sözleşme ile kendilerini bağlı saydıklarının kabulü gerekir.” görüşünü kabul etmiştir.[15]
[1] Erman, Hasan: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi 3. Bası İstanbul 2010, s.1
[2] Erman, s.2
[3] Erman, s.3
[4] Erman, s.2
[5] Yarg. 23. HD 2014/6322 E., 2015/209 K. T.16.05.2015
[6] Büyükay, Yusuf: Eser Sözleşmesi 3. Baskı Ankara2019, s.63
[7] Erman, s.5
[8] Oğuzman Barlas, Medeni Hukuk, s.43
[9] Erman, s.10
[10] Erman, s.11
[11] Erman s.11
[12] YAVUZ, Özel Hükümler, s.1083.
[13] Yarg. 15. HD. 08.05.1996 T. 1996/1131 E. 1996/2486 K
[14] Yarg. 15. HD. 23.12.2003 T. 2003/2775 E. 2003/6201 K
[15] Yarg. 15. HD. 20.11.1998 T. 1998/266 E. 1998/3930 K
